ОБЪЯВЛЕНИЕ

Совет МКД: защита прав и интересов собственников

Согласно поправкам в Жилищный кодекс РФ, регламентированным Федеральным законом от 4 июня 2011 года №123-ФЗ, в течение года после вступления в силу нормативного документа, в домах, где не созданы жилищные объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК), необходимо организовать Совет многоквартирного дома. По сути, этот совещательный орган, призванный защищать интересы собственников многоквартирных домов, является посредником между ними и управляющей компанией в решении насущных вопросов ЖКХ. О преимуществах, функциях и способах создания Совета МКД рассказывает начальник юридического отдела Филиала ГКУ «Дирекция ЖКХиБ ВАО» Юрий Геннадиевич Козионов.

– Юрий Геннадиевич, в каком случае необходимо создавать Совет многоквартирного дома?

Согласно статье 161.1 Жилищного кодекса РФ, если в доме не создано ТСЖ, либо данный дом не управляется ЖСК, ЖК и количество квартир в таком доме более четырех, собственники помещений обязаны на своем общем собрании избрать Совет многоквартирного дома. Избрание Совета МКД защищает права и интересы собственников помещений в многоквартирном доме при взаимодействии с органами власти, предприятиями ЖКХ. Кроме того, Совет предоставляет возможность жителям проконтролировать работу своей управляющей компании, а также подрядной и ресурсоснабжающих организаций, в большей степени защищать свои права и законные интересы. Совет поможет организовать контроль качества оказываемых управляющей организацией услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в таком доме, предоставлению коммунальных услуг жителям дома. Совет многоквартирного дома является альтернативой товариществу собственников жилья. Основное отличие совета дома от ТСЖ в том, что совет не является юридическим лицом, соответственно, его регистрация в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется, и он не несет финансовые обязательства по ведению бухгалтерской отчетности и налогообложению. Этот совещательный орган также вправе принимать решение о проведении в многоквартирном доме капитального ремонта.

В настоящее время в рамках реализации статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в Восточном административном округе ведется активная работа по инициированию и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах  в целях создания Советов МКД.

- Каким образом Совет участвует в управлении домом?

Совет может предложить общему собранию собственников для обсуждения ряд вопросов об управлении многоквартирным домом, например, выбор или изменение способа управления многоквартирным домом; сдача в аренду части общего имущества; страхование общего имущества или его части в установленном порядке; страхование общего имущества; проведение мероприятий по энергосбережению.

Кроме того, Совет представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения.

- В чем заключаются функции председателя Совета? Какова процедура его избрания?

Председатель Совета многоквартирного дома избирается из членов Совета МКД на общем собрании собственников и подотчетен общему собранию собственников помещений в доме.

Согласно ч.8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель Совета заключает договоры с управляющей компанией от лица собственников (на основании доверенности), влияет на политику ценообразования за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, контролирует все виды проводимых работ и качество поставляемых коммунальных услуг. Также Совет взаимодействует с органами исполнительной власти района и округа, выступает на суде в качестве представителя собственников помещений по делам, связанным с управлением МКД и предоставлением коммунальных услуг на основании выданных доверенностей.

- Оказывает ли Инженерная служба района помощь собственнику многоквартирного дома в создании Совета?

Совет МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатором общего собрания собственников по избранию Совета может быть любой собственник или группа собственников.

Если в многоквартирном доме имеются неприватизированные или иные помещения, находящиеся в собственности города, то в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 14.05.2008г. №1040-РП функции по представлению интересов города Москвы как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах на общих собраниях собственников помещений возложены на государственные казенные учреждения инженерные службы районов. Следовательно, ГКУ ИС района как представитель собственника – города Москвы может быть инициатором проведения общего собрания собственников помещений. В полномочия заведующих секторов по работе с УК и ТСЖ Инженерных служб районов входит помощь в подготовке и инициировании общих собраний собственников МКД, а также в оформлении соответствующих документов.

Однако, необходимо отметить, что распоряжением Правительства Москвы от 10 июля 2012 года №360 внесены изменения в распоряжение Правительства Москвы от 14 мая 2008 г. №1040-РП, в соответствии с которыми представители ГКУ ИС районов при голосовании по кандидатурам в члены Совета многоквартирного дома и председателя Совета многоквартирного дома воздерживаются от голосования (п.1.1.2.1. – распоряжения), тем самым, давая возможность собственникам помещений в этом доме реализовать свое право.

- Каковы этапы избрания Совета многоквартирного дома?

В первую очередь целесообразно создать инициативную группу, в состав которой могут войти как собственники помещений, так и представители ГКУ ИС района (в случае наличия в доме городских помещений). Необходимо провести разъяснительную работу с населением об обязанностях собственников помещений избрать Совет, о правах и обязанностях Совета и.т.д.

Вторым этапом избрания Совета является подготовка инициативной группой пакета документов для проведения общего собрания собственников. Составляется реестр собственников помещений и схемы распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Затем формируется повестка общего собрания, определяется дата, время и место проведения общего собрания собственников. Инициативной группой разрабатываются пакет документов: уведомление о проведении общего собрания, листы регистрации, бланк решения собственника помещения по вопросам, поставленным на голосовании; сведения о собственниках помещений, проект положения о Совете.

- Каким образом должно проводиться общее собрание собственников по избранию Совета многоквартирного дома?

В соответствии с ч.1 ст.47 ЖК РФ первое собрание по избранию Совета должно быть проведено в форме совместного присутствия собственников помещений.

Существует две формы проведения общего собрания собственников: путем совместного присутствия, так и в форме заочного голосования.

В первом случае отдельный порядок проведения общего собрания собственников не предусмотрен, поэтому применяется общий порядок, установленный главой 6 ЖК РФ.

Для признания правомочным решения общего собрании, в нем должны принять участие собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов всех собственников помещений в данном доме.

Решение общего собрания собственников об избрании Совета согласно ч.1 ст. 46 ЖК РФ принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.

- В чем отличие проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования?

В соответствии со ст. 47 ЖК РФ заочное голосование проводится в случае, если общее собрание в форме совместного присутствия было признано несостоявшимся из-за отсутствия кворума. Такое обычно случается в больших многоквартирных домах, когда сложно собрать большинство собственников одновременно в одном помещении.

Следует учитывать, что вопросы для заочного голосования должны точно повторять повестку собрания в форме совместного присутствия, признанного несостоявшимся.

Собрание в форме заочного голосования предусматривает передачу в место или по адресу, которые указаны в уведомлении о проведении общего собрания собственников, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

При проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования:

- определяется способ сбора, место или адрес, куда должны передаваться принятые собственниками помещений решения, а также период, в течение которого будет проводиться заочное голосование: даты и время начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование;

- разрабатывается бюллетень голосования (решения собственника).

Прием решений собственников (заполненных бланков голосование) по вопросам, поставленным на голосование, следует проводить в соответствии с установленными в уведомлении о проведении собрания датами и временем проведения заочного голосования.