Развитие договорных отношений
Договор – это соглашение двух и более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст.420 ГК РФ). К договору применяются правила о двух- и многосторонних сделках. К обязательствам из договоров применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено специальными правилами о договорах. Цель, с которой заключается договор, является предметом сделки, взаимные права и обязанности сторон составляют условия договора, а совокупность всех условий договора отражают его содержание.
В основе заключения договора лежит принцип свободы договора. Граждане и юридические лица вступают в договорные отношения своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Участники договора могут определять его условия по своему усмотрению во всех случаях, когда содержание соответствующего условия не определено законом или иным правовым актом, носящим строго обязательный характер (императивными нормами). То есть действует принцип «свободы в рамках закона». Однако в большинстве случаев условие договора определяется нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма). Таким образом, стороны могут своим соглашением установить условие, отличное от предусмотренного диспозитивной нормой. В то же время, если стороны по каким-то причинам не оговорили решение данного вопроса, он, тем не менее, не окажется неурегулированным. В этом случае как раз и будет действовать диспозитивная норма. Если же какое-либо условие не определено сторонами в договоре или диспозитивной нормой закона, отношения сторон по данному вопросу определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Договорная сфера отношений в жилищной сфере регулируется как нормами обязательного права, закрепленными в Гражданском кодексе РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. В статьях раздела УШ Жилищного кодекса РФ определены основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются физические и юридические лица, государство, субъект федерации и муниципальное образование, детальная регламентация тех или иных правоотношений сторон в зависимости от характера совершаемых ими юридически значимых действий. Статья 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает основные правила управления многоквартирным домом. Указанные нормы – служат своеобразным критерием, которому должны соответствовать повседневные практические действия субъектов управления в жилищной сфере.
Стороны заключившие договор, берут на себя определенные обязательства и приобретают определенные права, причем, если реализация тех или иных прав зависит только от воли сторон, то нарушение или уклонение от исполнения обязанностей влекут за собой неблагоприятные, в том числе и финансовые последствия для виновной стороны. Исходя из общих принципов гражданского законодательства, договор — универсальное правовое средство для удовлетворения взаимных интересов участников экономического оборота, выражающегося в заключении соглашения о взаимовыгодных действиях и его реализации.
В данном разделе приведены примерные договоры, применяемые в сфере управления многоквартирными домами:
