Способы управления
С момента вступления в действие ЖК РФ управление многоквартирными домами осуществляется по правилам, установленными VIII разделом ЖК, который определяет и регламентирует способы управления многоквартирными домами.
ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД, даже если собственники не принимали участия в общем собрании собственников. Общее собрание может быть проведено как в форме собрания (совместное присутствие) так и в форме заочного голосования. Процедура проведения собрания установлена Жилищным кодексом РФ.
Выбор способа управления зависит от того, сколько помещений в доме (жилых и нежилых), насколько платёжеспособны, дисциплинированы и активны жители, и насколько они заинтересованы в более комфортных условиях проживания. Критерии выбора способа управления домом:
| Непосредственное управление | ТСЖ, ЖК, иные ПК | Управляющие организации | |
| Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ | Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения с ресурсоснабжающими организациями. В договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники ( или большинство) | Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ ОАО МОЭК МГУП Мосводоканал ОАО Мосэнергосбыт ГУП МОСГАЗ |
Заключаются управляющими организациями с по ставщиками ЖКУ- ОАО МОЭК МГУП Мосводоканал ОАО Мосэнергосбыт ГУП МОСГАЗ |
| Заключение договора управления многоквартирным домом | Заключения договора не требуется | Заключение договоров не требуется | Заключается с каждым собственником |
| Обучение собственников | Возможны затраты на обучение каждого собственника | Потребуется, если в органы управления выбраны не профессионалы в области управления многоквартирным домом. На обучение председателя, бухгалтера, чл.правления, членов ревизионной комиссии | Не требуется |
|
|
|
|
|
| Затраты на содержание штата управления | Нет | Может быть, если ТСЖ самостоятельно управляет МКД | Есть, расходы включаются в оплату за содержание и ремонт жилого помещения |
|
|
|
|
|
| Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме | Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через выбранного на общем собрании представителя с оформлением доверенности | Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. ТСЖ выступает от лица собственников при взаимодействии с третьими лицами | Собственники со всеми вопросами обращаются в УО на основании подписанного договора управления МКД |
| Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома | Выполнение работ (уборка подъездов, уборка территории, ремонт малых архитектурных форм и.т.д.) с собственными силами | оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, уборщицы, cантехники); содействие ОМС в виде предоставления бюджетных средств на кап.ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);осуществление ком.ой деятельности ст.137 ЖК РФ) | Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме |
Учитывая, что управление МКД требует определенных знаний, навыков, технического состояния многоквартирного дома, уровня социальной обеспеченности собственников помещений предпочтительней передать функции по управлению домом профессионалам, т.е управляющей организации, или принимать решение о создании товарищества собственников жилья из активных жителей, наиболее заинтересованных в проживании в более комфортных условиях. При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все общие вопросы управления, на что необходимо, кроме всего перечисленного, еще и наличие свободного времени.
